Что значит быть добросовестным покупателем при покупке недвижимости и как доказать этот статус?
По словам юрисконсульта Фатимы Шогеновой, покупка жилья на вторичном рынке нередко сопряжена с риском. Историю сделок с недвижимостью, особенно если она запутанная, бывает сложно отследить и проверить. Да и на жильё, у которого был всего один или два хозяина, могут найтись неожиданные законные претенденты. В результате новый владелец рискует остаться без недвижимости. А вот деньги, отмечает эксперт, в этом случае вернуть можно – если доказать, что вы добросовестный приобретатель.
Говоря о добросовестном приобретателе, Фатима Шогенова заметила, что этот термин появился в Гражданском кодексе РФ сравнительно недавно – в 2020 году.
Согласно определению добросовестным покупателем признаётся человек, который при покупке недвижимости полагался на данные государственного реестра - ЕГРН, если суд не доказал, что на самом деле он знал или должен был знать, что у продавца нет прав на эту недвижимость.
Собственник, который действительно имеет право на недвижимость и незаконно его лишился, может забрать её у добросовестного приобретателя в течение трёх лет – таков срок исковой давности.
Если прошло больше трёх лет, жильё остаётся у нового владельца.
Если приобретатель не смог доказать свою добросовестность и сделка признана недействительной, имущество подлежит возврату.
Доказать, что вы добросовестный приобретатель, можно в суде.
Суды, оценивая добросовестность покупателя, учитывают несколько факторов. В пользу добросовестности будут свидетельствовать следующие факты:
покупатель узнал о претензиях бывшего собственника после сделки;
покупатель запросил и изучил все правоустанавливающие документы на квартиру, проверил, что в ней никто не живёт;
квартира куплена по рыночной цене;
не было частой смены собственника за короткий период, а также короткого периода владения объектом продавцом.
Говоря о том, как получить компенсацию от государства, Фатима Шогенова отметила, что право на компенсацию предусмотрено статьёй 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Единовременную компенсацию можно получить однократно из Федерального бюджета после того, как вступит в силу судебное решение об истребовании у добросовестного приобретателя спорного жилья и судебное решение по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о взыскании компенсации.
Но сначала покупатель должен обратиться с иском о возврате средств за недвижимость к продавцу.
Если решение вынесено в пользу добросовестного покупателя, но в течение шести месяцев не исполнено, он может подать иск к Российской Федерации о компенсации.
Размер компенсации определяется судом исходя из размера кадастровой стоимости жилого помещения, которая действовала на дату вступления в силу судебного акта. Обычно она значительно ниже его рыночной стоимости, говорит эксперт.
На компенсацию могут рассчитывать только физические лица, купившие жилую недвижимость. На апартаменты и другие нежилые помещения эти правила не распространяются.
Ляна КЕШ
